Medio 2021 schreef ik deze blog: “Koop geen onroerend goed op deze markt…” omdat in die tijd veel kopers van onroerend goed te veel betaalden voor een onroerend goed alleen om op de markt te komen.
ik noem het de FOMO-premiebij gebrek aan een betere term (hierover hieronder meer).
Mijn stelling was dat, aangezien het nooit verstandig is om angst (bijv. FOMO) financiële besluitvorming te laten beïnvloeden, het beter was om in 2021 geen onroerend goed te kopen als dat zou betekenen dat je te veel moest betalen.
We weten allemaal dat de markt dit jaar wat is afgekoeld.
Ik ben nu van mening dat dit een veel betere markt is om in te kopen, als je de Rechtsaf aanwinst natuurlijk.
Wat dreef de vastgoedhausse in 2020 en 2021?
De mediane huizenprijs in de oostelijke hoofdsteden groeide met tussen de 12% en 16% per jaar gedurende de 3 jaar eindigend in maart 2021.
Ik geloof dat deze groei werd aangedreven door twee overheersende factoren:
- Long-horizon mean reversion; en
- FOMO-premie.
De markt maakte het verloren terrein grotendeels goed
De onderstaande grafiek illustreert de historische samengestelde kapitaalgroei van de mediane huizenprijs in Melbourne, Sydney en Brisbane voor de periodes eindigend in maart 2022.
De ‘langetermijn’-cijfers weerspiegelen de groei in de afgelopen 42 jaar, dwz van 1980 tot 2022.
Hoewel de recente groei van de vastgoedprijzen ruim boven het langetermijngemiddelde lag en daarom onhoudbaar is, ligt de groei op langere termijn nog steeds onder het langetermijngemiddelde, met slechts twee uitzonderingen:
- Het groeipercentage van Sydney over de afgelopen 10 jaar overschrijdt het langetermijngemiddelde met 1,60% per jaar
De groei over 15 jaar ligt echter in lijn met het langjarig gemiddelde.
Daarom is het mogelijk dat de prijzen in Sydney de afgelopen jaren te sterk zijn gecorrigeerd en de komende jaren een vlakkere cyclus kunnen ingaan; en - De groei van Brisbane over de afgelopen 5 jaar heeft zijn langetermijngemiddelde overschreden.
Het is echter opmerkelijk dat de groei over 10 en 15 jaar nog steeds onder het gemiddelde ligt, dus deze markt is waarschijnlijk nog steeds ondergewaardeerd en zou sterk kunnen blijven groeien om terug te keren naar het gemiddelde.
De volgende bijgewerkte grafiek laat zien dat vastgoedmarkten de neiging hebben om in twee verschillende cycli te bewegen: een vlakke cyclus gevolgd door een groeicyclus.
Dit is voor een groot deel wat er gebeurde in Melbourne en Sydney na het boeken van huizenprijsdalingen in de 3 jaar voorafgaand aan het begin van Covid.
Zoals aangetoond, is de groei op 5 jaar nog steeds onder het gemiddelde.
De reactie van Australië op Covid in 2020 en 2021 heeft de vraag naar onroerend goed aangewakkerd:
- Het contante tarief werd ogenschijnlijk tot nul teruggebracht. De RBA leende goedkoop geld aan de banken dat ze gebruikten om leningen met een zeer lage vaste rente te financieren, vaak tegen tarieven van minder dan 2% per jaar
- Hogere inkomens konden hun inkomen behouden omdat hun beroepen vanuit huis konden worden uitgeoefend, in tegenstelling tot lagere inkomens die bijvoorbeeld in de detailhandel, horeca en reizen werkten.
- Door de lockdowns gaven mensen met een hoger inkomen minder uit en spaarden ze meer – ze genoten van een veel grotere overschot aan cashflow.
- En ten slotte brachten mensen meer tijd thuis door, wat hen uitnodigde om na te denken over de vraag of hun huis voldoende aansloot bij hun levensstijl.
Deze factoren zorgden samen voor een grote vraag naar onroerend goed, met name van mensen met een hoger inkomen die overwogen om hun huis op te waarderen (dwz de vraag werd voornamelijk gevoed door eigenaar-bewoners, niet door investeerders).
Begin 2021 was het algemene kopersentiment: “lage rentetarieven zullen de waarde van onroerend goed doen stijgen, dus we moeten ons haasten om nu te kopen voordat het te laat is”.
Als zodanig waren kopers bereid een premie te betalen om een woning succesvol te kopen, omdat ze dachten dat het beter is om nu wat meer te betalen dan later veel meer.
Dit noem ik de “FOMO-premie”.
De FOMO-premie was natuurlijk tijdelijk en verdween eind vorig jaar.
Kopen wanneer conventionele wijsheid anders suggereert, is vaak een uitdaging
De beste tijd om een activaklasse te kopen is wanneer het niet populair is om dit te doen, omdat er dan minder concurrentie is van andere kopers.
Dit geeft u meer tijd om eventuele due diligence te voltooien (minder druk) en minder concurrentie betekent dat het risico van te veel betalen voor het onroerend goed aanzienlijk wordt verminderd.
Helaas worden mensen vaak beïnvloed door sociaal bewijs.
Dat wil zeggen, het observeren van andere mensen die doen wat we van plan zijn te doen, geeft ons het vertrouwen dat dit het juiste is om te doen.
We zijn vastbesloten om het peloton te volgen.
Daarom voelt het onnatuurlijk om het tegenovergestelde te doen.
Op dit moment is het sentiment op de vastgoedmarkt vrij negatief.
Ook voorspellen veel economen dat de vastgoedprijzen met ongeveer 15% zullen dalen.
Daarom is de conventionele wijsheid dat het geen goed moment is om te kopen.
Maar ik wil de aankoop uitstellen als de prijzen verder dalen
Ik presenteer een casus (hierboven) dat de prijsstijgingen van de afgelopen twee jaar voornamelijk werden gedreven door mean reversion, wat fundamenteel gezond en duurzaam is.
De vastgoedprijzen maakten het verloren terrein goed en kwamen niet in het zeepbelgebied terecht.
De FOMO-premie droeg ook een klein beetje bij aan deze groei, die sindsdien is verdampt, dus de prijzen kunnen met 4%-6% teruglopen, maar prijsdalingen van 15%+ zijn zeer onwaarschijnlijk (statistisch gezien is de kans dat dat gebeurt is ongeveer 2% -3%).
Het belangrijkste is dat niemand kan zeggen wat de markt op korte termijn zal doen.
Statistisch gezien is het waarschijnlijker dat de prijzen een beetje zullen dalen, maar niet veel.
Wachten brengt ook risico’s met zich mee, omdat grote prijsdalingen mogelijk niet plaatsvinden, waardoor u kansen mist.
Ten tweede worden activa van beleggingskwaliteit zelden tegen spotprijzen verkocht.
De opruimingspercentages voor veilingen bevinden zich in de lage tot midden 50%, wat suggereert dat het een kopersmarkt is.
Ik heb de afgelopen weken echter enkele veilingen van vastgoed van beleggingskwaliteit bijgewoond en er werden zeer goede resultaten behaald.
Vastgoed van hoge kwaliteit zal bijna altijd beter presteren dan de algemene markt, dus als u een actief van goede kwaliteit wilt, moet u bereid zijn de reële waarde in elke markt te betalen.
Ten slotte koop ik veel liever een prachtig pand voor een eerlijke prijs dan een redelijk pand voor een geweldige prijs.
Dus als u een koopje krijgt, moet u zich afvragen waarom?
Het kan zijn dat het een gecompromitteerd actief is en geen goede langetermijninvestering is.
Of je kunt geluk hebben.
Voorraadniveaus zullen de grootste uitdaging zijn
CoreLogic benadrukte dat het totale woningaanbod 27% onder het 5-jaargemiddelde ligt.
Ik denk dat het waarschijnlijk is dat de noteringen verder zullen dalen omdat hogere rentetarieven en inflatiemetingen zullen leiden tot meer slecht nieuws in de media, wat het consumenten- en vastgoedsentiment zal verslechteren.
Daarom is het waarschijnlijk dat de meeste eigenaren de verkoop zullen uitstellen totdat het marktsentiment zich herstelt, tenzij eigenaren verplicht zijn hun eigendom dit jaar te verkopen.
Er kunnen enkele gemotiveerde verkopers zijn (vanwege financiële moeilijkheden), maar het is onwaarschijnlijk dat deze zich op investeringswaardige locaties bevinden.
Minder noteringen maken het een uitdaging om een asset van beleggingskwaliteit te vinden en ik zie dit als de grootste uitdaging.
Daar kun je niet veel aan doen, behalve geduld hebben.
Het tegenovergestelde doen
Investeren lijkt een beetje op ouderschap, in die zin dat als je je goed voelt terwijl je het doet, je het waarschijnlijk niet goed doet.
Dingen doen zoals investeren in ondergewaardeerde activa, conventionele wijsheid verwerpen, enzovoort, voelt allemaal ongemakkelijk.
Maar dat ongemak is vaak een goed teken dat je de juiste beslissing neemt.
