De Australische woningwaarde daalde vorige maand met -1,3%, de derde maand op rij waarin onze nationale Home Value Index is gedaald.
De meest recente periode van drie maanden valt samen met drie maanden renteverhogingen, waarmee voor het eerst sinds 2010 het effect van hogere rentetarieven op de huizenmarkt kan worden waargenomen.
Landelijk zijn de waarden 2,0% gedaald sinds hun piek in april, maar de neerwaartse trend komt nadat de nationale woningwaarden tijdens de pandemische groeifase met 28,6% zijn gestegen.
Vijf van de acht hoofdsteden lieten in juli een maand-op-maand daling optekenen, aangevoerd door Sydney en Melbourne.
Brisbane daalde ook voor het eerst sinds augustus 2020, terwijl Canberra en Hobart ook daalden in de loop van de maand.
Hoewel Perth, Adelaide en Darwin tot juli in een positief groeigebied bleven, heeft elk van deze markten sinds de eerste renteverhoging in mei een vertraging in het tempo van de kapitaalwinsten opgetekend.
Hoewel het groeitempo van de woningwaarde lang voordat de rente begon te stijgen aan het vertragen was, is het overduidelijk dat de markten vrij sterk zijn verzwakt sinds de eerste renteverhoging op 5 mei.
Op nationaal niveau is het tempo van de daling vergelijkbaar met het begin van de wereldwijde financiële crisis in 2008 en met de scherpe neergang van het begin van de jaren tachtig.
In Sydney, waar de neergang bijzonder scherp was, zien we de sterkste daling van de woningwaarde in bijna 40 jaar.
Regionale markten zijn ook verzwakt, waarbij de gecombineerde regionale index de eerste maandelijkse daling sinds augustus 2020 optekent.
De woningwaarde daalde in de meeste van de brede rest van de staatsregio’s, maar bleef stijgen in Regionale SA en Regionale WA.
Over het algemeen presteren regionale markten nog steeds beter dan hun tegenhangers in de hoofdstad, maar de groeicijfers van deze maand laten zien dat grote regionale centra niet immuun zijn voor dalende huizenprijzen.
De woningwaarden in de gecombineerde regionale index van CoreLogic stegen met 41,1% tijdens het pandemiedal tot de piek in juni, vergeleken met een stijging van 25,5% in de gecombineerde hoofdstedenindex.
De sterkere groei weerspiegelt een aanzienlijke demografische verschuiving naar de regionale markten voor woon-werkverkeer, die waarschijnlijk enige duurzaamheid zullen hebben naarmate meer werknemers profiteren van geformaliseerde hybride arbeidsovereenkomsten.
Regionale gebieden met de grootste dalingen zijn over het algemeen de belangrijkste regionale centra binnen woon-werkafstand van Sydney, Melbourne en Brisbane, die ook dezelfde markten zijn die doorgaans de grootste winst boekten tijdens de groeifase.
We zien ook eenheidswaarden in de gecombineerde hoofdsteden die kleinere dalingen registreren ten opzichte van de huizenwaarden.
Deze trend is het duidelijkst zichtbaar in de drie grootste hoofdsteden en in Canberra, waar betaalbaarheidsproblemen de vraag naar de woningbouwsector met een gemiddelde tot hoge dichtheid kunnen stuwen.
Bovendien zou een grotere belangstelling van beleggers de koopwoningenmarkt moeten bevoordelen ten opzichte van huizen waar de vraag in het verleden meer geconcentreerd was.
Als we onze aandacht richten op de vraag naar woningen, was de schatting van CoreLogic van de verkoopactiviteit over de drie maanden tot juli -16,0% lager dan in dezelfde periode in 2021.
De nationale cijfers worden zwaar beïnvloed door een geschatte daling van de verkoop met -40% in Sydney en een daling van de verkoop in Melbourne met -26%, vergeleken met dezelfde periode een jaar geleden.
Sterkere markten zoals Adelaide en Perth hebben een stijging van de activiteit opgetekend, waarbij het geschatte verkoopvolume respectievelijk met 22% en 7% is gestegen.
De kans is groot dat het aantal verkochte woningen in de tweede helft van dit jaar en in 2023 verder zal dalen, aangezien hogere rentetarieven, een voorzichtiger kredietverleningsklimaat en een afname van het vertrouwen van huishoudens op de vraag naar woningen blijft drukken .
De huurprijzen bleven tot juli stijgen en stegen nationaal met 0,9% in de loop van de maand om 9,8% hoger te zijn in de afgelopen 12 maanden, wat het hoogste jaarlijkse groeipercentage is sinds ten minste 2006, toen CoreLogic de huurmarkten begon te volgen.
De trend in stijgende huren is duidelijk zichtbaar in alle hoofdsteden en in de rest van de staatsmarkten, geleid door Brisbane met een huurstijging van 4,2% in de drie maanden tot juli.
De huurmarkten zijn extreem krap, met leegstandspercentages van rond de 1% of lager in veel delen van Australië.
Het aantal landelijk beschikbare huuradvertenties is met een derde gedaald ten opzichte van het vijfjarig gemiddelde, zonder tekenen van een toename van het huuraanbod.
Bovenop het toch al krappe huuraanbod, zal de vraag waarschijnlijk blijven toenemen naarmate het aantal aankomsten in het buitenland stijgt.
Nu de huren sneller stijgen dan de waarden, verbeteren de rendementen gestaag, zij het vanaf recorddieptes.
Over de gecombineerde hoofdsteden heen is het brutorendement gestegen van een laagterecord van 2,9% in februari 2022 tot 3,2% in juli.
De snelste rendementsherstel vond plaats in de unitmarkten van Sydney en Melbourne, waar de brutorendementen met respectievelijk 45 en 40 basispunten zijn gestegen.
Dergelijke krappe huurmarkten, verbeterende huuropbrengsten en sterkere koopvoorwaarden kunnen ertoe bijdragen dat de vraag naar onderinvesteringen beperkt blijft.
LEES OOK:
8 Vastgoedtrends die we in 2022 kunnen verwachten
Perth Woningmarkt Update [Video]
Adelaide Woningmarkt Update [Video]
Update woningmarkt Sydney [Video]
Update woningmarkt Brisbane [Video]
Melbourne Woningmarkt Over
